6月，全國(guó)樓市看到了一絲曙光。

那就是少數(shù)城市的住宅成交量顯著反彈。

前天的文章中，老楊剖析了全國(guó)四大核心城市的成交量。

還沒(méi)看的朋友可點(diǎn)看：火了！全國(guó)樓市四大天王，同時(shí)開(kāi)唱

尤其是上海，今年6月二手房表現(xiàn)全國(guó)最強(qiáng)，創(chuàng)2021年年中降溫以來(lái)新高，且明顯高于榮枯線。

 

但是，比成交量更重要的是房?jī)r(jià)！

老楊遺憾地告訴大家：

6月房?jī)r(jià)繼續(xù)明顯下跌！

根據(jù)我們的#全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)：

全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)（綜合一二手房），自2021年10月開(kāi)始步入下跌通道。

2023年小陽(yáng)春表現(xiàn)明顯，房?jī)r(jià)跌幅明顯收窄，但只是曇花一現(xiàn)，4月開(kāi)始跌幅持續(xù)擴(kuò)大，尤其是10月-12月，跌幅跳水。

今年1-2月，房?jī)r(jià)跌幅有所收窄，但3月至5月，跌幅再來(lái)一輪擴(kuò)大，創(chuàng)本輪房?jī)r(jià)下跌以來(lái)最大月度跌幅。

剛過(guò)去的6月，救市后成交有所反彈，但房?jī)r(jià)跌幅仍處于歷史最大區(qū)間，只是要比5月跌幅微微收窄！

 

房?jī)r(jià)跌回到2015年？

由上述房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅，可計(jì)算出房?jī)r(jià)指數(shù)，也即所見(jiàn)即所得，可以一目了然地看到過(guò)去十幾年房?jī)r(jià)漲跌變化。

看圖可知，2015年下半年到2021年三季度，這輪房?jī)r(jià)上漲時(shí)間長(zhǎng)、漲幅大，遠(yuǎn)強(qiáng)于2012下半年至2014年一季度的那輪上漲。

其實(shí)，如果監(jiān)測(cè)房?jī)r(jià)時(shí)間長(zhǎng)了，比如超過(guò)15年，很容易感覺(jué)到2018-2021年上半年的房?jī)r(jià)狀況，泡沫已經(jīng)很明顯了。

泡沫有多大，下跌就會(huì)有多猛。

這符合事物發(fā)展的普遍規(guī)律，也即唯物辨證法。

至今，房?jī)r(jià)已經(jīng)持續(xù)下跌近三年了！

過(guò)去的房地產(chǎn)短周期規(guī)律是：漲兩年，跌一年。

這次不一樣了，之前漲六年，如今跌三年好像也合理。

當(dāng)前，房?jī)r(jià)已跌回到2018年8月的水平了。

如果純看二手房，則跌回的時(shí)點(diǎn)還會(huì)更早些。

未來(lái)，還將跌多久？

老楊的測(cè)算表明，至少今年年底之前，不會(huì)止跌。

最終會(huì)跌回到哪個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)？

首先，肯定不會(huì)回到2015年。將之前六年上漲的漲幅全部抹去，概率極小。

有一個(gè)小概率，跌回到2016年年底。

因?yàn)橛幸粋€(gè)標(biāo)志性的東西：房?jī)r(jià)不炒是2016年12月首次提出的。

 

主要城市房?jī)r(jià)景氣度

模型化測(cè)算之后，可以用房?jī)r(jià)景氣指數(shù)，來(lái)衡量不同城市的房?jī)r(jià)景氣度。

今年6月，全國(guó)所有城市，房?jī)r(jià)景氣指數(shù)皆為負(fù)值，也即景氣度低于歷史平均水平。

全國(guó)一二線城市當(dāng)中，景氣度最差的是寧波；

次差是成都，過(guò)去兩年，成都的房?jī)r(jià)景氣度相對(duì)還不錯(cuò)，但近兩三個(gè)月，成都二手房持續(xù)下行，房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大，當(dāng)前房?jī)r(jià)景氣度很低迷。

景氣度負(fù)值相對(duì)較小的城市：

太原，跌得早，跌幅大，如今房?jī)r(jià)跌幅并不算大了。

深圳、合肥、哈爾濱，情況有所不同：

哈市的情況類似太原；

深圳則是過(guò)去三年跌幅很大，所以當(dāng)前跌勢(shì)有所放緩；

合肥新房去化周期不長(zhǎng)，二手房拋盤(pán)壓力也小于很多二線城市。

 

全國(guó)房?jī)r(jià)泡沫擠完了

根據(jù)模型測(cè)算，全國(guó)50城房?jī)r(jià)泡沫，已經(jīng)持續(xù)擠近三年了，并已于去年底，總體上將泡沫擠完了。

當(dāng)前，房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)處于負(fù)值區(qū)間，而且6月的負(fù)值還在繼續(xù)擴(kuò)大。

這就意味著，房?jī)r(jià)已經(jīng)處于超跌狀態(tài)了。

但這里老楊必須強(qiáng)調(diào)：房?jī)r(jià)泡沫擠完，并不代表房?jī)r(jià)不會(huì)跌了。

房?jī)r(jià)大漲時(shí)，會(huì)漲過(guò)頭；

房?jī)r(jià)大跌時(shí)，會(huì)跌過(guò)頭。

對(duì)于房?jī)r(jià)止跌，我們還得有些耐心才行。

 

蘇南之前泡沫太大了

之前，老楊曾在公號(hào)文章中，分享過(guò)高能級(jí)城市房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)。

今天，也分享一下三線城市的數(shù)據(jù)吧。

只有一個(gè)三線城市，房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)為正值，也即房?jī)r(jià)泡沫還沒(méi)擠完。

這個(gè)城市就是無(wú)錫，蘇南名城，全國(guó)經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。

同為蘇南三線城市的常州，房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)也只是剛擠完?。

由此可見(jiàn)，之前蘇南幾個(gè)城市的房?jī)r(jià)泡沫之大。

另外，蘇中的揚(yáng)州、南通，蘇北的徐州，房?jī)r(jià)泡沫也?擠完沒(méi)多久。

2020-2021上半年，江蘇多地房?jī)r(jià)大漲，?導(dǎo)致泡沫很大；如今的房?jī)r(jià)下跌近三年了，無(wú)錫?的泡沫都還沒(méi)擠完。

三線城市中，溫州的房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)?負(fù)值超過(guò)100，屬于明顯超跌了。

主要原因是，幾年的房?jī)r(jià)上漲，最終漲至2021年時(shí)，溫州的房?jī)r(jià)居然沒(méi)有創(chuàng)歷史新高。也就是仍低于2011年一季度?的水平。

這都是宿命?哎。

因?yàn)槭畮啄昵埃瑴刂莘績(jī)r(jià)曾是全國(guó)第一高，單價(jià)超北上廣深杭！